Windkraftanlagenpacht: Zusatzvergütung bei vorzeitiger Erneuerung – Aktuelle Rechtssicherheit für Verpächter und Pächter

Die wirtschaftliche und technische Weiterentwicklung macht Repowering – also den Austausch alter Windkraftanlagen durch effizientere Modelle – zum Alltag in der Windenergiebranche. Doch was geschieht in solchen Fällen mit laufenden Pachtverträgen und insbesondere mit der Zusatzvergütung für den ursprünglichen Verpächter? Ein neues Urteil des OLG Schleswig vom 26. Februar 2025 (Az.: 12 U 35/24) beantwortet diese bisher offene Frage eindeutig:

• Wird eine Windkraftanlage auf Grund fehlender Rentabilität vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit entfernt und durch eine neue ersetzt, endet die Verpflichtung zur Zahlung der Zusatzvergütung nicht automatisch.

• Die Vergütung nach ursprünglichem Vertrag lebt für die neu errichteten Anlagen fort – ein Wegfall ist nur vorgesehen, wenn die technische Lebensdauer erreicht wurde und das Grundstück vollständig zurückgegeben wird.

Die Kernaussagen des Urteils – Auf den Punkt gebracht

• Planwidrige Lücke im ursprünglichen Vertrag: Der Vertrag enthielt keine klare Regelung für das vorzeitige Ende alter Anlagen wegen fehlender Wirtschaftlichkeit. Das Gericht sah eine Regelungslücke und schloss diese durch ergänzende Vertragsauslegung.

• Keine automatische Beendigung der Zusatzvergütung: Ist die technische Lebensdauer laut Vertrag (z. B. 25 Jahre) noch nicht abgelaufen, bleibt die Zahlungspflicht bestehen, auch wenn die alten Anlagen wegen Unwirtschaftlichkeit abgebaut und neue Windkraftanlagen errichtet werden.

• Fortgeltung der Pachtvereinbarung: Die Höhe der weiterhin geschuldeten Zusatzvergütung richtet sich nach dem ursprünglichen Vertrag (z. B. Mindestpacht für die vormals installierten Anlagen) – auch, wenn die neuen Anlagen leistungsstärker oder größer sind.

• Ziel: Ausgewogenheit und Planungssicherheit: Das Gleichgewicht zwischen Einmalvergütung beim Kauf und laufender Zusatzvergütung bleibt erhalten. Pächter profitieren auch bei Repowering von zukünftigen Erträgen, müssen aber die ursprüngliche Zusatzvergütung weiter leisten.

Praxisempfehlungen für die Vertragsgestaltung

Für Verpächter

• Klarheit über Laufzeiten und Bedingungen: Verträge sollten klar zwischen technischer und wirtschaftlicher Lebensdauer unterscheiden.

• Zusatzvergütung absichern: Eine Anbindung der Zusatzvergütung an das Grundstück und das Recht zum Errichten von Windkraftanlagen schafft Planungssicherheit – auch bei Betreiberwechsel oder Repowering.

• Transparenz bei Vertragsänderungen: Bei Neuverhandlungen oder Repowering sollten Anpassungen der Mindestvergütung explizit schriftlich festgehalten werden.

Für Pächter (Betreiber)

• Risiko besser kalkulieren: Ein vorzeitiger Austausch unrentabler Anlagen entbindet nicht automatisch von vereinbarten Vergütungen. Diese Verpflichtung muss einkalkuliert werden!

• Vergütungsmodell prüfen: Ist im aktuellen Vertrag eine Anhebung der Zusatzvergütung bei größeren oder neuen Anlagen geregelt? Falls nicht, gilt weiterhin die ursprüngliche Mindestpacht!

• Neuverhandlungen nutzen: Falls darüber hinausgehende Vereinbarungen gewünscht sind, beispielsweise bei signifikant verbesserten Erträgen neuerer Anlagen, sollten Pachtverträge offen für ergänzende Regelungen gestaltet werden.

Für beide Seiten

• Lückenlose Dokumentation: Alle relevanten Entwicklungen (Stilllegung, Abriss, Neubau, Pachtanpassung etc.) sollten umfassend und rechtssicher dokumentiert werden.

• Rechtssicherheit bei Repowering-Projekten erhöhen: Bei Altverträgen empfiehlt sich eine Überprüfung auf potenzielle Regelungslücken und gegebenenfalls eine einvernehmliche Anpassung.

Häufige Fragen (FAQ)

Wann entfällt die Zusatzvergütung bei Windkraft-Pachtverträgen?
Nur, wenn ausdrücklich geregelt ist, dass mit Erreichen der technischen Lebensdauer der Anlagen und vollständiger Räumung des Grundstücks die Zahlungspflicht endet. Ein bloßer Abriss wegen mangelnder Rentabilität genügt dafür nicht.

Muss bei neuen Windkraftanlagen nach Repowering die Zusatzvergütung erhöht werden?
Nein, laut Urteil bleibt die Höhe der Zusatzvergütung an den ursprünglichen Vertrag gekoppelt. Nur wenn dort ausdrücklich eine Neuberechnung bei anderen Anlagengrößen vorgesehen ist, kann eine Anpassung erfolgen.

Welche Rolle spielt die ergänzende Vertragsauslegung?
Fehlt eine Regelung für den Fall des vorzeitigen Austauschs unrentabler Anlagen, wird der Vertrag so ergänzt, wie es die Parteien bei sachgerechter Abwägung vereinbart hätten – meist zugunsten der Fortzahlung der ursprünglichen Zusatzvergütung.

Was empfiehlt sich für Neuverträge?
Neuere Verträge sollten ausdrücklich regeln, wie bei Repowering, Technologiewechsel oder wirtschaftlichen Veränderungen mit der Zusatzvergütung verfahren wird. Das vermeidet spätere Streitigkeiten und schafft Rechtssicherheit.

Fazit

Das OLG Schleswig stärkt die Rechtssicherheit für Verpächter und Pächter von Windkraftanlagen: Bei Repowering bleibt die Zusatzvergütung nach dem ursprünglichen Vertrag bestehen, solange keine vollständige Stilllegung oder Rückgabe des Grundstücks erfolgt. Für die Vertragsgestaltung gilt: Vorausschauend regeln, klar dokumentieren und auch wirtschaftliche Risiken realistisch einpreisen.