Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten bei vermietetem Teileigentum: Das bedeutet das neue BGH-Urteil für die Praxis

Das aktuelle Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) bringt Klarheit für Gewerbevermieter und -mieter in Eigentümergemeinschaften: Dürfen Vermieter bei vermietetem Teileigentum die Betriebskosten als Bruttobetrag (inklusive Umsatzsteuer) als Abrechnungsbasis nehmen und darauf nochmals Umsatzsteuer erheben? Die Antwort ist: Ja, unter bestimmten Voraussetzungen – mit direkten Auswirkungen auf die Vertragsgestaltung und Abrechnungspraxis.

Kernaussagen der Entscheidung

• Bruttoumlage zulässig: Der Vermieter kann die von der WEG abgerechneten Betriebskosten einschließlich enthaltener Umsatzsteuer als Grundlage nehmen, sofern der Mietvertrag die Zahlung der Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten vorsieht und der Vermieter zur Umsatzsteuer optiert hat.

• Kein Herausrechnen von Vorsteuer: Kann der Vermieter keinen eigenen Vorsteuerabzug aus der Hausgeldabrechnung der WEG geltend machen, muss er die darin enthaltene Umsatzsteuer nicht herausrechnen.

• Keine steuerliche Doppelbelastung: Wirtschaftlich entsteht der Eindruck einer „Umsatzsteuer auf Umsatzsteuer“, rechtlich ist dies aber korrekt und zulässig, da für den Vermieter tatsächlich der Bruttobetrag Aufwand ist.

• Vorsteuerabzug nur bei optierender WEG möglich: Verzichten die Wohnungseigentümer auf die Steuerbefreiung (Option zur Regelbesteuerung), sind Netto-Beträge relevant – was aber die Ausnahme ist.

• Vertragliche Grundlage entscheidend: Die Umlage der Umsatzsteuer auf Nebenkosten greift nur, wenn der Mietvertrag dies ausdrücklich vorsieht.

Praxisempfehlungen für Vermieter und Mieter

• Mietvertrag klar formulieren: Die Regelung sollte eindeutig sein, dass Miete und sämtliche Nebenkosten „zuzüglich der jeweils geltenden Umsatzsteuer“ gezahlt werden müssen.

• Abrechnung prüfen: Mieter sollten die Jahresabrechnung nachvollziehbar belegen und die Umlage auf ihre Plausibilität prüfen.

• Keine Verpflichtung zum günstigsten Modell: Vermieter müssen nicht zwingend für Netto-Abrechnung sorgen oder die WEG zur Option für Regelbesteuerung anhalten, sofern keine vertragliche Vereinbarung besteht.

• Kommunikation und Transparenz: Hinweise zu Besonderheiten der Umlagepraxis und zur WEG-Abrechnung sollten Mieter und Vermieter schriftlich austauschen und bei Vertragsschluss transparent machen.

Häufige Fragen (FAQ)

Muss der Mieter doppelt Umsatzsteuer zahlen?
Nein, der Mieter zahlt Umsatzsteuer auf den Bruttobetrag der Betriebskosten, weil der Vermieter selbst keinen Vorsteuerabzug aus der WEG-Abrechnung geltend machen kann. Dies ist rechtlich korrekt und keine steuerliche Doppelbelastung.

Kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter nur Netto abrechnet?
Nur, wenn der Vermieter selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist. Bei WEG-Abrechnungen ohne Option zur Regelbesteuerung ist der Bruttobetrag weiterzugeben – der Mieter kann keine Netto-Abrechnung verlangen.

Was passiert, wenn die WEG auf Umsatzsteuer optiert?
Dann werden Netto-Positionen abgerechnet und der Vermieter kann Vorsteuer ziehen. Das ist jedoch selten, da dies einen Beschluss aller Wohnungseigentümer voraussetzt.

Wie kann ich als Mieter die Abrechnung prüfen?
Verlangen Sie vom Vermieter eine nachvollziehbare und transparente Darstellung der Betriebskosten und der umgelegten Umsatzsteuer. Klärungsbedarf sollte stets schriftlich festgehalten werden.

Fazit

Das BGH-Urteil schafft Rechts- und Planungssicherheit bei der Gewerberaummiete von Teileigentum: Vermieter dürfen die in der Jahresabrechnung enthaltenen Bruttokosten inklusive Umsatzsteuer weiterbelasten und die vertraglich vereinbarte Umsatzsteuer darauf berechnen – sofern keine anderen Absprachen getroffen wurden. Transparente Vertragsgestaltung und eine klare Kommunikation beugen Streit vor und sichern ein rechtssicheres Mietverhältnis für Vermieter und Mieter.