Umfassende Modernisierung und Mietpreisbremse: Was Vermieter wissen müssen
Umfassende Modernisierungen setzen die Mietpreisbremse außer Kraft. Erfahren Sie als Vermieter, wann eine Modernisierung als umfassend gilt und wie Sie die Miethöhe rechtssicher nach Modernisierung anpassen können.
Rechtsanwalt Juri Klein, LL.M.
10/10/20251 min lesen
Die Mietpreisbremse begrenzt die Mieterhöhung bei Neuvermietungen auf maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete – eine Regelung, die auf angespannten Wohnungsmärkten für bezahlbaren Wohnraum sorgt. Für Vermieter bedeutet dies jedoch nicht, dass nach jeder Modernisierung die Miethöhe starr gedeckelt ist. Eine umfassende Modernisierung kann die Mietpreisbremse außer Kraft setzen und Vermietern mehr Freiheit bei der Mietgestaltung geben. Doch was genau bedeutet "umfassend" und welche Voraussetzungen sind zu erfüllen?
Was ist eine umfassende Modernisierung?
Eine Modernisierung gilt als umfassend, wenn sie den Zustand der Wohnung auf das Niveau eines Neubaus anhebt. Das heißt, die Investitionen müssen mindestens ein Drittel der Kosten entsprechen, die für einen vergleichbaren Neubau ohne Grundstück anfallen würden. Dabei werden ausschließlich Modernisierungskosten berücksichtigt, Reparaturen oder reine Instandhaltungen zählen nicht dazu.
Mietrechtliche Folgen für Vermieter
Nach einer umfassenden Modernisierung kommt die Mietpreisbremse nicht zur Anwendung. Das bedeutet, Vermieter können die Miete für die erste Vermietung nach Abschluss der umfangreichen Modernisierung frei festlegen. Dies gilt explizit für Wohnungen in Bestandsbauten, die durch die Maßnahmen einem Neubau gleichgestellt sind.
Bei einfachen Modernisierungen innerhalb der letzten drei Jahre vor Neuvermietung dürfen Vermieter die Miete zwar nur begrenzt erhöhen, nämlich maximal um 8 Prozent der Modernisierungskosten auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent Überschreitung.
Praktische Tipps für Eigentümer und Vermieter
Prüfen Sie sorgfältig, ob Ihre Modernisierungsmaßnahmen die Schwelle der umfassenden Modernisierung erreichen, um mögliche Strafen bei falscher Mietpreisfestsetzung zu vermeiden.
Dokumentieren Sie detailliert alle Modernisierungskosten und bewahren Sie Nachweise auf.
Informieren Sie Mieter transparent und frühzeitig über Mieterhöhungen nach Modernisierungen.
Bei Unsicherheiten kann die Konsultation eines Mietrechtsexperten oder Rechtsanwalts ratsam sein.
Risiken bei Fehlinterpretationen
Untermauert ein Vermieter fälschlicherweise eine einfache Modernisierung als umfassend, können Mieter zu viel gezahlte Mieten zurückfordern. Aktuelle Gerichtsurteile bestätigen, dass selbst bei Irrtümern bezüglich des Modernisierungsumfangs keine Ausnahmen gelten, wenn die Voraussetzungen nicht erfüllt sind.