Maklerprovision beim Hauskauf: Der Halbteilungsgrundsatz gilt auch bei Büroanbau und Vertragsabschluss durch Dritte

Viele Käufer eines Einfamilienhauses sind mit hohen Maklerkosten konfrontiert. Seit Einführung des Halbteilungsgrundsatzes nach § 656c BGB steht fest: Die Provision muss grundsätzlich von Käufer und Verkäufer je zur Hälfte getragen werden. Ein aktuelles Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH, 6.3.2025 – I ZR 32/24) bringt nun zusätzliche Klarheit in die Voraussetzungen, die zu einer zwingenden Teilungspflicht führen – auch bei Sonderkonstellationen wie einem Einfamilienhaus mit Büroanbau oder wenn nicht der Verkäufer selbst, sondern ein Dritter (beispielsweise Ehegatte) den Maklervertrag abschließt.

Kernpunkte des Urteils: Wann greift der Halbteilungsgrundsatz?

• Einfamilienhaus bleibt Einfamilienhaus – auch mit Büroanbau:
  Entscheidend ist, dass das Objekt primär Wohnzwecken eines einzelnen Haushalts dienen soll. Eine untergeordnete gewerbliche Nutzung (hier: ein Büro mit etwa 1/5 der Gesamtfläche) steht der Einordnung als Einfamilienhaus nicht entgegen.

• Schwerpunkt auf Erwerbszweck:
  Maßgeblich ist der für den Makler erkennbare Zweck des Erwerbers – plant dieser die Nutzung zum Wohnen mit seiner Familie, greift § 656c BGB selbst dann, wenn das Gebäude z. B. noch ein Büro oder eine Einliegerwohnung umfasst.

• Beauftragung durch Dritte:
  Schließt nicht der Verkäufer, sondern z. B. dessen Ehepartner den Maklervertrag ab, gilt der Halbteilungsgrundsatz analog. Eine Umgehung durch Einschaltung von Dritten ist rechtlich ausgeschlossen, da der Schutz der Verbraucher vor vollständiger Kostenabwälzung im Vordergrund steht.

• Gleich hohe Provisionen zwingend:
  Verspricht sich der Makler im Rahmen eines Doppeltätigkeitsverhältnisses (für beide Vertragsparteien) unterschiedliche Provisionen, ist der Vertrag mit dem Käufer unwirksam. Ein Verstoß gegen den Halbteilungsgrundsatz führt zum vollständigen Verlust des Provisionsanspruchs gegenüber dem Käufer.

Praxisempfehlungen zur Gestaltung und Prüfung von Maklerverträgen

1. Objektklassifizierung korrekt vornehmen:
Für Makler ist entscheidend, den Wohnzweck des Käufers zu dokumentieren und die Nutzung zu prüfen. Eine Büro- oder Einliegerwohnung ist nur dann unschädlich, wenn sie von untergeordneter Bedeutung ist.

2. Vertragsparteien deutlich benennen:
Ganz gleich ob eine Partei oder ein Dritter (z. B. Ehegatte) den Maklervertrag schließt: Für die Anwendbarkeit des § 656c BGB genügt, dass letztlich Käufer und Verkäufer Vertragsparteien sind. Eine vertragliche Regelung mit einem Dritten ändert daran nichts.

3. Provisionshöhen klar und identisch regeln:
Im Falle der Tätigkeit für beide Seiten muss die Provision auf Käufer- und Verkäuferseite absolut identisch sein. Jede Abweichung – auch durch nachträgliche Änderungen oder Rabatte auf einer Seite – macht den Käufervertrag nichtig.

4. Transparente Dokumentation:
Um im Bestreitensfall gerüstet zu sein, sollten Provisionen und Vertragsinhalte detailliert dokumentiert werden. Bei Nachfragen zur Provisionshöhe zulasten der Verkäuferseite trifft den Makler eine sekundäre Darlegungslast.

5. Risiken bei Abweichung beachten:
Abweichungen vom Halbteilungsgrundsatz führen regelmäßig zum Totalverlust des Provisionsanspruchs gegenüber Verbraucherkäufern und einer etwaigen Rückzahlungspflicht der Maklercourtage.

Häufige Fragen (FAQ)

Gilt der Halbteilungsgrundsatz auch bei Einfamilienhäusern mit Büroanbau oder Einliegerwohnung?
Ja, sofern die Nutzung zu Wohnzwecken überwiegt und die andere Nutzung untergeordnet ist. Baut man z. B. ein Büro an, das etwa 20 % der Fläche einnimmt, bleibt das Objekt grundsätzlich ein Einfamilienhaus im Sinne des § 656c BGB.

Was passiert, wenn anstelle des Verkäufers dessen Ehefrau den Maklervertrag abschließt?
Der BGH sieht dies als unschädlich an: Der Halbteilungsgrundsatz gilt – eine Umgehung über Dritte ist ausgeschlossen.

Was ist, wenn der Makler für beide Seiten unterschiedliche Provisionen vereinbart?
Dann ist der Maklervertrag mit dem Käufer unwirksam und die Provision kann nicht verlangt werden.

Wie kann ich mich als Käufer schützen?
Achten Sie auf eine schriftliche, identische Provisionsvereinbarung für beide Seiten und fragen Sie im Zweifel nach den Konditionen auf der Verkäuferseite.

Checkliste: So machen Sie Maklerverträge rechtssicher

• Nutzungszweck der Immobilie klar definieren und dokumentieren

• Vertragsparteien und Dritte mit ihrer Rolle benennen

• Provisionshöhe auf beiden Seiten identisch vereinbaren und festhalten

• Vertragsänderungen transparent und schriftlich fixieren

Fazit

Das BGH-Urteil vom 6. März 2025 schafft vollständige Klarheit: Bereits untergeordnete Büroanbauten entziehen einem Einfamilienhaus nicht den Verbraucherschutz der §§ 656c BGB. Die Provision muss bei Doppeltätigkeit stets hälftig geteilt werden – auch wenn ein Dritter anstelle einer Vertragspartei den Maklervertrag abgeschlossen hat. Makler, Käufer und Verkäufer profitieren so von mehr Transparenz und Rechtssicherheit rund um die Immobilienprovision.