Maklervertrag mit Bürokosten-Klausel komplett unwirksam

Praxisfall – „11.500 Euro Rechnung für aufgegebenen Hausverkauf"

Ein Hausbesitzer beauftragt eine Immobilienmaklerin mit dem Verkauf seines Einfamilienhauses für 695.000 Euro. Nach vier Monaten gibt er seine Verkaufsabsicht auf – unvorhersehbare Umstände machen einen kurzfristigen Verkauf unmöglich. Die Maklerin stellt daraufhin 11.454 Euro in Rechnung: 282 Euro Fremdkosten und über 11.000 Euro für 168 Arbeitsstunden à 66,50 Euro. Der Hausbesitzer zahlt zunächst 6.282 Euro, fordert das Geld aber später zurück. Das OLG Frankfurt gab ihm Recht: Die AGB-Klausel zum Aufwendungsersatz ist komplett unwirksam.

Wegweisende Entscheidung zu Makler-AGB

Das OLG Frankfurt am Main hat mit seinem Urteil vom 23. Oktober 2024 (19 U 134/23) wichtige Grenzen für Aufwendungsersatzklauseln in Maklerverträgen gezogen. Die zentrale Botschaft: Makler können in AGB nur konkrete Aufwendungen abrechnen – nicht ihre allgemeinen Geschäftskosten.

Die vier zentralen Erkenntnisse für Immobilieneigentümer

Nur konkrete Aufwendungen sind erstattungsfähig

Makler können in AGB nur solche Kosten verlangen, die konkret durch den einzelnen Auftragentstanden sind. Dazu gehören:

• Reisekosten für Besichtigungen

• Post- und Versandkosten

• Veröffentlichungsgebühren für Anzeigen

• Externe Gutachten oder Fotos

Bürokosten sind keine konkreten Aufwendungen

Anteilige Bürokosten sind laufende Gemeinkosten, die beim Makler ohnehin anfallen. Sie entstehen nicht speziell durch einen einzelnen Auftrag und sind daher in AGB-Klauseln unzulässig. Das gilt auch für:

• Miete für Büroräume

• Software und Geräte

• Allgemeine Verwaltungskosten

Unwirksame Klauseln führen zur Gesamtunwirksamkeit

Enthält eine AGB-Klausel sowohl zulässige als auch unzulässige Kostenpositionen, wird die gesamte Klausel unwirksam. Eine geltungserhaltende Reduktion ist nicht möglich – sonst könnten Makler risikolos überhöhte Forderungen stellen.

Aufgabe der Verkaufsabsicht ist kein Vertragsbruch

Eigentümer dürfen ihre Verkaufsabsicht jederzeit und ohne Angabe von Gründen aufgeben. Das ist keine Pflichtverletzung, sondern Ausdruck der Abschlussfreiheit. Wichtig: Den Makler rechtzeitig informieren, um weitere Kosten zu vermeiden.

Rechtlicher Hintergrund: § 652 BGB und AGB-Kontrolle

Grundprinzip des Maklervertrags

Der Maklervertrag ist erfolgsabhängig – nur bei erfolgreichem Verkauf gibt es Provision. Dieses Leitbild schützt Auftraggeber vor dem unternehmerischen Risiko des Maklers.

AGB-Kontrolle nach § 307 BGB

Aufwendungsersatzklauseln in AGB sind nur wirksam, wenn sie:

• sich auf konkrete Aufwendungen beschränken

• nicht das allgemeine Geschäftsrisiko auf den Kunden abwälzen

• dem Leitbild des Maklervertrags entsprechen

Der konkrete Fall: Warum die Klausel unwirksam war

Die streitige AGB-Klausel

Ziffer 6 des Maklervertrags sah vor, dass bei Aufgabe der Verkaufsabsicht konkrete Aufwendungen zu erstatten sind, darunter:

• Personalkosten

• Anteilige Bürokosten

• Leistungen Dritter

OLG-Bewertung: Verschleierte Pauschalgebühr

Das Gericht erkannte: Unter dem Begriff "anteilige Bürokosten" versteckte sich eine Umlage der allgemeinen Geschäftskosten auf den Kunden. Die Maklerin hatte 24 Euro pro Arbeitsstunde für "Büro und Büroausstattung" berechnet – faktisch eine erfolgsunabhängige Provision.

Praktische Auswirkungen für Immobilieneigentümer

Für Verkäufer: Neue Rechtssicherheit

• AGB-Klauseln kritisch prüfen vor Vertragsunterzeichnung

• Pauschale Aufwendungsersätze sind meist unwirksam

• Bei überhöhten Forderungen Rückzahlung verlangen

• Verkaufsabsicht kann jederzeit aufgegeben werden

Für Makler: Vertragsgestaltung überdenken

• Konkrete Kostenpositionen einzeln auflisten

• Bürokosten nicht als Aufwendungen deklarieren

• Erfolgsabhängige Vergütung im Vordergrund

• Transparente Kostenaufstellung bei Rechnungen

Abgrenzung: Wann ist Aufwendungsersatz berechtigt?

Zulässige Kostenpositionen

• Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen

• Professionelle Fotos speziell für das Objekt

• Gutachten oder Energieausweise

• Anzeigenkosten in Portalen oder Zeitungen

• Notarkosten bei Beurkundungen

Unzulässige Kostenpositionen

• Bürokosten und Miete

• Allgemeine Personalkosten

• Software-Lizenzen

• Telefon- und Internetkosten

• Verwaltungsaufwand

Vertragsgestaltung: So schützen Sie sich als Eigentümer

Vor Vertragsabschluss prüfen

• AGB-Klauseln zu Aufwendungsersatz genau lesen

• Konkrete Kostenpositionen hinterfragen

• Pauschale Stundensätze kritisch bewerten

• Rechtliche Beratung bei unklaren Formulierungen

Während der Zusammenarbeit

• Kostenvoranschläge für größere Aufwendungen verlangen

• Belege für alle Ausgaben einfordern

• Änderungen der Verkaufsabsicht sofort mitteilen

• Schriftliche Kommunikation dokumentieren

Grenzen der Entscheidung

Nur AGB-Klauseln betroffen

Das Urteil betrifft nur Allgemeine Geschäftsbedingungen. Individuell ausgehandelte Aufwendungsersatzklauseln können weiterhin wirksam sein – unterliegen aber strengeren Anforderungen.

Schadensersatz bleibt möglich

Bei schuldhaften Pflichtverletzungen des Auftraggebers können Makler weiterhin Schadensersatz nach §§ 280 ff. BGB verlangen. Das setzt aber konkretes Verschulden voraus.

Checkliste: AGB-Klauseln richtig bewerten

Warnsignale bei Maklerverträgen:

• "Anteilige Bürokosten" oder "Gemeinkosten"

• Pauschale Stundensätze ohne Aufschlüsselung

• "Verwaltungsaufwand" oder "Bearbeitungsgebühren"

• Aufwendungsersatz "unabhängig vom Verschulden"

Zulässige Formulierungen:

• "Konkret angefallene Fremdkosten"

• "Nachgewiesene Auslagen für das Objekt"

• "Externe Dienstleister mit Rechnung"

• "Fahrtkosten nach Kilometerpauschale"

Unser Angebot: Maklervertrags-Check vor Unterschrift

Vermeiden Sie teure Überraschungen durch unwirksame AGB-Klauseln.

Leistungspaket Maklervertrag-Prüfung:

• Rechtliche Bewertung aller AGB-Klauseln

• Prüfung von Aufwendungsersatz-Regelungen

• Empfehlungen für Vertragsverhandlungen

• Muster für wirksame Alternativklauseln