Grundschuld: Einordnung, Sicherheit und Risiken

Eine Grundschuld ist das in Deutschland am häufigsten genutzte Grundpfandrecht, um Immobilienkredite abzusichern. Wer Bau- oder Kaufvorhaben finanziert, kommt an diesem Instrument kaum vorbei. Der Beitrag erklärt leicht verständlich, welche Rechte und Pflichten damit verbunden sind, wie sich die Grundschuld von der Hypothek unterscheidet und welche Strategien Kanzleien nutzen können, um über dieses Thema Mandanten zu gewinnen.

1. Was ist eine Grundschuld?

• Dingliches Recht: Laut §1191 BGB kann ein Grundstück so belastet werden, dass der Gläubiger eine bestimmte Geldsumme daraus fordern darf.

• Nicht akzessorisch: Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld nicht an eine konkrete Forderung gebunden.

• Eintragung ins Grundbuch: Sie erscheint in Abteilung III und ist für Dritte einsehbar.

• Praxistauglich: Banken bevorzugen die Grundschuld, weil sie flexibel bleibt, selbst wenn der Kredit umgeschuldet wird.

2. Arten der Grundschuld

• Buch- und Briefgrundschuld: Entscheidend ist, ob ein Grundschuldbrief ausgestellt wird. Die Buchgrundschuld kommt in der Praxis häufiger vor.

• Sicherungsgrundschuld: Bindet die Grundschuld über eine separate Zweckerklärung an einen Kredit und begrenzt so die Verwertungsrechte der Bank.

• Eigentümergrundschuld: Nach vollständiger Rückzahlung kann die Grundschuld an den Eigentümer abgetreten und später erneut als Sicherheit genutzt werden.

3. Bestellung – Schritt für Schritt

1. Notarielle Grundschuldbestellung: Der Käufer erteilt dem Notar Auftrag und Vollmacht zur Belastung des Grundstücks.

2. Eintragung beim Grundbuchamt: Erst danach wird das Darlehen ausgezahlt; ohne Eintrag keine Kreditvaluta.

3. Kostentransparenz: Notar- und Grundbuchkosten liegen grob bei 0.8%–1.2% der Grundschuldsumme – ein Thema für Mandantenaufklärung.

4. Rechte und Pflichten

• Gläubigerrechte: Bei Zahlungs­ausfall Zwangsvollstreckung oder Zwangsverwaltung einleiten.

• Pflichten des Eigentümers: Raten pünktlich bedienen, Rangänderungen oder Löschungen nur mit Zustimmung des Gläubigers veranlassen.

• Verjährung: Das dingliche Recht verjährt nicht; die persönliche Forderung schon.

5. Löschung oder Weiternutzung

• Löschungsbewilligung: Nach Tilgung stellt die Bank eine Bewilligung aus; der Notar veranlasst die Löschung.

• Stehenlassen: Kann bei späteren Renovierungs- oder Anschluss­­finanzierungen Kosten sparen.

6. Fazit

Die Grundschuld ist das Rückgrat jeder Immobilienfinanzierung – rechtlich komplex, aber für Mandanten entscheidend. Frühzeitige Beratung schützt vor Vollstreckungsrisiken und spart Kosten.