Gewerberaummietvertrag prüfen: 5 Klauseln, die Unternehmen teuer zu stehen kommen

Praxisfall – „Die Nebenkostenfalle“

Ein Hamburger Software-Start-up zieht in neue Büroräume. Drei Monate später flattert eine Nachforderung über 14.300 € ins Haus. Grund: Eine versteckte Klausel wälzt sämtliche Instandhaltungs- und Verwaltungskosten auf den Mieter ab. Das Budget des jungen Unternehmens gerät ins Wanken – und alles nur, weil der Vertrag vor der Unterschrift nicht geprüft wurde.

Die 5 teuersten Klauseln in Gewerberaummietverträgen

1 Instandhaltung & Schönheitsreparaturen

• Übliche Regel: Vermieter trägt größere Instandsetzungen, Mieter nur kleine Reparaturen.

• Kostenfalle: „Der Mieter übernimmt alle Reparaturen unabhängig von Ursache und Höhe.“ – häufig unwirksam, aber bis zur gerichtlichen Klärung muss gezahlt werden.

2 Betriebskostenumlage

• Pauschale schafft Kalkulierbarkeit, ist aber oft höher angesetzt.

• Bei Umlage unbedingt prüfen, ob unzulässige Positionen (z. B. Verwaltung, Instandhaltung) enthalten sind.

3 Staffel- und Indexmiete

• Staffelmiete: Jeder Betrag muss als absoluter Euro-Wert genannt sein; mindestens ein Jahr Abstand.

• Indexmiete: Bindung an den Verbraucherpreisindex; Anpassung nur im Jahresrhythmus zulässig.

4 Options- und Kündigungsrechte

• Fehlt eine Verlängerungsoption, droht nach Vertragsende die Suche nach neuen Räumen.

• Sichern Sie sich ein Sonderkündigungsrecht, falls behördliche Auflagen die Nutzung unmöglich machen.

5 Umbau- und Rückbaupflichten

• Wer trägt Kosten für Einbauten, Brandschutz oder Barrierefreiheit?

• Rückgabe „im ursprünglichen Zustand“ kann fünf- bis sechsstellige Beträge auslösen.

Rechtlicher Hintergrund in Kurzform

• §§ 535 ff. BGB bilden die Grundlage für Gewerberaummietverträge.

• Instandhaltung: Eine vollständige Abwälzung auf den Mieter ist nur wirksam, wenn die Kosten branchenüblich begrenzt sind.

• Betriebskosten: Zwar gilt die BetrKV unmittelbar nur für Wohnraum, Gerichte orientieren sich aber häufig an ihrer Systematik.

• Staffelmiete: § 557a BGB verlangt absolute Euro-Beträge pro Staffel.

• Indexmiete: § 557b BGB – schriftliche Vereinbarung und einjähriges Anpassungsintervall sind Pflicht.

• Umbauten: § 539 BGB gewährt dem Mieter ein Wegnahmerecht; Rückbaupflichten müssen ausdrücklich geregelt sein.

Was ein professioneller Vertragscheck spart

Kostenrisiko Möglicher Schaden/Jahr Vermeidung durch Check

Nebenkostennachzahlung 5.000 € – 20.000 € Streichung unzulässiger Positionen

Vollwartung Aufzug ≈ 4.000 € Kostenlimit oder Ausschluss

Rückbau bei Auszug 10.000 € – 50.000 € Klare Übernahmeregelung

Ein anwaltlicher Vertragscheck kostet nur einen Bruchteil dieser Beträge und schafft Planungssicherheit.

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