Due-Diligence (Ankaufsprüfung) beim Immobilienkauf: So vermeiden Sie versteckte Kosten

Praxisfall – „Das günstige Lager, das plötzlich teuer wurde“

Ein Hamburger Produktions­unternehmen erwirbt ein scheinbar schnäppchen­haftes Lagergrundstück. Drei Monate nach der Beurkundung erhält es einen Förder­bescheid über 120.000 € für die Sanierung kontaminierten Bodens – eine Altlast, die im Kaufvertrag nicht ausdrücklich erwähnt war. Hätte das Unternehmen vorab eine strukturierte Due-Diligence durchgeführt, wäre die Altlast erkannt oder der Kaufpreis entsprechend gemindert worden.

Warum eine Due-Diligence unverzichtbar ist

Bei Gewerbe­immobilien liegen wesentliche Informationen oft nicht offen zutage: Grunddienstbarkeit, Baulasten, versteckte Instandhaltungs­staus oder nachteilige Mietverträge können den echten Wert einer Immobilie massiv beeinflussen. Eine systematische Prüfung deckt diese Risiken auf, bevor Sie sich vertraglich binden.

Die 7 wichtigsten Prüfbausteine für KMU

Im Folgenden finden Sie die wesentlichen Themen – jeweils mit typischen Kostenfallen und einem sofort umsetzbaren Praxistipp.

1 | Grundbuch & Belastungen

• Kostenfallen: Wegerechte, Nießbrauch, Vorkaufsrechte

• Praxistipp: Vollständigen Grundbuchauszug (Abt. II & III) einholen und anwaltlich auswerten.

2 | Baulastenverzeichnis

• Kostenfallen: Überbauung, Stellplatz- oder Abstandsflächen, Leitungsrechte, Baubeschränkungen

• Praxistipp: Einsicht in das Baulastenverzeichnis nehmen und eine schriftliche Negativ- oder Positiv­­bescheinigung anfordern.

3 | Umwelt & Altlasten

• Kostenfallen: Boden- bzw. Grundwasserverunreinigung, Altöl- oder Chemierückstände

• Praxistipp: Altlastenkataster abfragen und anwaltlich prüfen lassen.

4 | Gebäudetechnik (Technical Due Diligence)

• Kostenfallen: Veraltete Heiz-/Kälteanlagen, Asbest, Brandschutzdefizite

• Praxistipp: Sachverständigen mit TDD beauftragen und Kostenschätzung für Modernisierung einholen.

5 | Mietverträge & Leerstand (Commercial DD)

• Kostenfallen: Vor Ablauf der Festlaufzeit kündbare Mietverträge, zu niedrige Miete, fehlende Staffeln, Instandhaltungspflichten

• Praxistipp: Alle Miet- und Pachtverträge prüfen, Break-Options, Staffeln und Indexierungen erfassen.

6 | Erschließungs- & Anschlusskosten

• Kostenfallen: Nachträgliche Straßenausbaubeiträge oder Kanalanschlüsse

• Praxistipp: Gemeinde schriftlich um Auskunft zu bestehenden und künftigen Erschließungs­­maßnahmen bitten.

7 | Baurecht & Genehmigungen

• Kostenfallen: Nutzungs­­einschränkungen, Denkmalschutz, fehlende Baugenehmigungen

• Praxistipp: Bauakten­einsicht beantragen und Flächennutzungs-/Bebauungsplan gegen geplante Nutzung abgleichen.

Rechtlicher Rahmen in Kürze

• § 311b Abs. 1 BGB: Immobilien­kaufverträge müssen notariell beurkundet werden – der Notar prüft jedoch nicht den wirtschaftlichen Wert.

• Aufklärungspflichten des Verkäufers greifen erst bei arglistigem Verschweigen; die Beweislast liegt beim Käufer.

• Gewährleistungs­ausschlüsse sind in Gewerbe­transaktionen üblich und wirksam. Eine gründliche Due-Diligence ist daher das zentrale Schutzinstrument des Käufers.

Typische Einsparpotenziale durch professionelle DD

• Grunddienstbarkeit (Zufahrtsrecht Dritter): 3 – 5 % Kaufpreisreduktion möglich

• Ungeplante Dachsanierung: 4 – 8 % Kaufpreisreduktion möglich

• Bodenkontamination: 10 – 20 % Kaufpreisreduktion möglich

• Und viele mehr...

Zeitplan: So läuft eine schnelle DD-Prüfung ab

1. Kick-off (Tag 1): Ziele, Datenraumliste, Fristen definieren

2. Dokumenten­analyse (Tag 2–7): Grundbuch, Baulasten, behördliche Akten, Mietverträge, Wartungsprotokolle

3. Ortstermin & Gutachten (Tag 8–15): Objektbegehung, technisches Screening, Umweltproben

4. Risikobericht (Tag 16–18): Findings, Kostenszenarien, Kaufpreis­anpassungs­­vorschläge

5. Deal-Entscheidung (spätestens Tag 20): Go / No-go oder Nachverhandlung

Unser Leistungspaket

• Prüfung von Grundbuch, Baulasten, Mietverträgen und Kaufvertrags­entwurf

• Kurzgutachten (max. 10 Seiten) mit Risiko­bewertung & Handlungsempfehlungen

• Feedback-Call (30 Min.) zur Ergebnisbesprechung

Sprechen Sie uns zu den Kosten gern direkt an. Gern sind wir bereit, nach Abschätzung des Umfangs, einen Festpreis für die Due Diligence Prüfung zu vereinbaren.