Der Verkäufermaklervertrag: Was Immobilieneigentümer wissen müssen

Der Verkauf einer Immobilie ist ein komplexer Prozess, bei dem der richtige Vertrag mit dem Makler über Erfolg oder Frustration entscheiden kann. Im Folgenden finden Sie einen praxisnahen Überblick über den Verkäufermaklervertrag, basierend auf dem aktuellen Muster 13.2.1 (72. Edition 2025).

1. Was ist ein Verkäufermaklervertrag?

Ein Verkäufermaklervertrag ist eine zivilrechtliche Vereinbarung, mit der der Eigentümer (Verkäufer) einen Makler beauftragt, potenzielle Käufer nachzuweisen oder den Kaufvertragsabschluss zu vermitteln. Im Gegensatz zum Alleinauftrag kann der Verkäufer hier mehrere Makler parallel einsetzen und auch selbst Käufer suchen.

Kernelemente

• Vertragsgegenstand: Nachweis / Vermittlung eines Kaufinteressenten.

• Erfolgsabhängige Vergütung: Courtage zahlt der Verkäufer nur, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt.

• Formfreiheit: Grundsätzlich formfrei, bei Wohnimmobilien seit 23.12.2020 zwingend Textform (§656a BGB).

2. Typische Vertragsklauseln und ihre Bedeutung

a) Einschaltung weiterer Vertriebspartner

Der Makler darf Dritte nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Verkäufers beauftragen. So behält der Eigentümer die Kontrolle über alle vermarktenden Akteure.

b) Informations- und Aufklärungspflichten

Der Makler muss den Verkäufer regelmäßig über den Vermarktungsstand informieren und alle relevanten Umstände offenlegen. Eigene Nachforschungen sind jedoch nur geschuldet, wenn dies ausdrücklich vereinbart wird.

c) Vorkenntnisklausel

Ist dem Verkäufer ein Interessent bereits bekannt, muss er den Nachweis des Maklers umgehend in Textform zurückweisen, sonst bleibt der Courtageanspruch bestehen.

d) Provision

• Üblich sind 3% – 5% des Kaufpreises, regional unterschiedlich.

• Bei Doppeltätigkeit (Makler arbeitet für Käufer und Verkäufer) gilt seit 2020 der Halbteilungsgrundsatz: Beide Parteien müssen zu gleichen Teilen zahlen.

e) Laufzeit & Kündigung Beispiel

• Kündbar von beiden Seiten mit einem Monat Frist zum Monatsende.

• Automatisches Ende nach sechs vollen Kalendermonaten, falls nicht verlängert.

f) Widerrufsrecht

Verbraucher haben 14 Tage Widerrufsfrist ab Vertragsschluss. Die Courtage entfällt, wenn der Makler in dieser Zeit vollständig leistet und der Kunde nicht wirksam belehrt wurde.

3. Warum Textform seit 2020 unverzichtbar ist

Mit dem Gesetz über die Verteilung der Maklerkosten wurde der Vertrag über den Verkauf von Wohnungen und Einfamilienhäusern in Textformpflicht überführt (§656a BGB). Ein mündlicher Auftrag ist in diesen Fällen nichtig; der Makler verliert jeden Vergütungsanspruch.

Praktischer Tipp: E-Mail reicht als Textform aus, sofern alle wesentlichen Vertragsinhalte dokumentiert sind.

4. Haftung und Aufwendungsersatz

• Haftungsmaßstab: Der professionelle Immobilienmakler haftet für Vorsatz und Fahrlässigkeit; eine weitgehende Freizeichnung ist nach §309 Nr.7 BGB unzulässig.

• Aufwendungsersatz: Erfolgsunabhängige Pauschalen sind unwirksam; der Makler kann nur konkret nachweisenbare Kosten verlangen, etwa für Exposé-Druck oder Online-Inserate.

5. Geldwäsche- und Energieausweis­pflichten

Makler müssen ihre Auftraggeber nach dem Geldwäschegesetz identifizieren und aufbewahren. Außerdem sind sie verpflichtet, bei Vermarktungsanzeigen Energiekennwerte korrekt anzugeben und spätestens bei der Besichtigung den Energieausweis vorzulegen.

6. Praxisempfehlungen für Verkäufer

• Verträge stets schriftlich / in Textform abschließen.

• Courtagehöhe und Doppeltätigkeit vor Unterschrift klären.

• Widerrufsbelehrung genau prüfen; bei Unsicherheit 14 Tage abwarten, bevor Sie dem Makler Tätigkeiten gestatten.

• Energieausweis und Objektunterlagen vollständig bereitstellen, um Verzögerungen zu vermeiden.

• Kündigungsfristen notieren, damit Sie bei unzureichender Leistung flexibel bleiben.

Mit einem klar strukturierten Verkäufermaklervertrag sichern Sie Ihre Rechte, minimieren Haftungsrisiken und schaffen die Grundlage für einen reibungslosen Immobilienverkauf.