Der Bauvertrag: Grundlagen, Pflichten und typische Fallstricke

Ein Bauvertrag regelt die Rechte und Pflichten zwischen Bauherr und Bauunternehmer bei der Errichtung, Wiederherstellung oder dem Umbau eines Bauwerks (§650a BGB). Seit der Reform 2018 ist er im Bürgerlichen Gesetzbuch als besonderer Werkvertrag ausdrücklich normiert und unterscheidet sich in mehreren Punkten von herkömmlichen Werkverträgen.

1. Vertragstypen und Formanforderungen

• BGB-Bauvertrag: Standardform, sofern keine speziellen Regelungen vereinbart werden. Eine besondere Form ist grundsätzlich nicht vorgeschrieben; für Verbraucherbauverträge gilt jedoch Textform (§650i Abs.2 BGB).

• VOB/B-Vertrag: Die Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen (Teil B) kann zusätzlich vereinbart werden. Ihre Einbeziehung muss ausdrücklich erfolgen.

• Bauträgervertrag: Verknüpft Grundstücksübertragung und Bauleistung; hier ist notarielle Beurkundung zwingend (§311b BGB).

2. Wesentliche Vertragsinhalte

1. Leistungsbeschreibung
   Eine detaillierte, prüfbare Beschreibung verhindert Interpretationsspielräume. Pläne, Leistungsverzeichnisse und Baubeschreibungen gehören zwingend dazu.

2. Bauzeit und Fristen
   Feste Termine (Baubeginn, Fertigstellung, Zwischentermine) ermöglichen Verzugsfolgen. Unbestimmte „circa-Angaben“ begünstigen Verzögerungen.

3. Vergütung und Zahlungsplan
   Üblich sind Abschlagszahlungen nach Baufortschritt (§632a BGB) sowie eine Schlussrate bei Abnahme. Fehlt eine Preisabrede, gilt die übliche Vergütung (§632 BGB).

4. Sicherheiten

   • Bauherr: Sicherheit für ordnungsgemäße Vertragserfüllung des Unternehmers (§650f BGB)

   • Unternehmer: Sicherheit für Werklohnanspruch (§648 BGB)

5. Änderungsmanagement
   Der Bauherr kann Änderungen verlangen; Vergütung und Termine sind ggf. anzupassen (§650b BGB).

6. Abnahme
   Dreh- und Angelpunkt für Gefahrübergang, Fälligkeit der Vergütung und Beginn der Gewährleistung (§640 BGB).

3. Rechte und Pflichten der Parteien

3.1 Bauherr

• Zahlung der Vergütung zum vereinbarten Zeitpunkt.

• Mitwirkungspflichten: Pläne, Genehmigungen, Entscheidungen rechtzeitig bereitstellen.

• Abnahmepflicht: Das mangelfrei hergestellte Werk ist abzunehmen; unwesentliche Mängel berechtigen nicht zur Verweigerung.

3.2 Bauunternehmer

• Mangelfreie Herstellung nach anerkannten Regeln der Technik (§633 BGB).

• Termine einhalten und Bauablauf organisieren.

• Nachbesserungspflicht bei Mängeln (Nacherfüllung).

• Dokumentation der Arbeiten und Übergabe aller relevanten Unterlagen.

4. Mängelrechte und Gewährleistung

Bei Mängeln kann der Bauherr wählen zwischen:

• Nacherfüllung (Beseitigung des Mangels oder Neuherstellung)

• Selbstvornahme mit Kostenerstattung (§635 BGB)

• Minderung oder Rücktritt bei erheblichen Mängeln (§634 BGB)

• Schadensersatz

Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt fünf Jahre ab Abnahme (§634a Abs.1 Nr.2 BGB).

5. Kündigung und Vertragsbeendigung

• Freie Kündigung durch den Bauherrn jederzeit bis zur Vollendung (§650h BGB). Der Unternehmer erhält Vergütung für erbrachte Leistungen plus entgangenen Gewinn.

• Kündigung aus wichtigem Grund möglich, etwa bei Insolvenz oder schwerwiegender Pflichtverletzung des Vertragspartners (§648a BGB bzw. §8 VOB/B).

• Rücktritt in eng begrenzten Fällen, z.B. bei Nichterbringung einer vertraglich vereinbarten Sicherheit.

6. Typische Fallstricke

• Unklare Leistungsbeschreibungen führen zu Nachtragsstreitigkeiten und Mehrkosten.

• Unechte Festpreisvereinbarungen: Preisgleitklauseln können nachträgliche Erhöhungen erlauben.

• Fehlende Bauzeitregelungen lassen Verzugsansprüche leer laufen.

• Unzureichende Sicherheiten erhöhen das Insolvenzrisiko des Vertragspartners.

7. Praxistipps zur Vertragssicherheit

• Alle Bau- und Leistungs­angaben schriftlich und eindeutig fixieren.

• Detaillierten Zahlungsplan mit Fertigstellungsnachweisen verbinden.

• Vertragsstrafen für Terminüberschreitungen aufnehmen.

• Frühzeitige fachanwaltliche Prüfung aller Klauseln, insbesondere bei Verbraucherbauverträgen.

8. Fazit

Der Bauvertrag bildet das rechtliche Fundament jedes Bauvorhabens. Eine präzise Leistungsbeschreibung, klare Termin- und Vergütungsregelungen sowie wirksame Sicherheiten schützen beide Parteien vor kostspieligen Konflikten. Sorgfältige Vertragsgestaltung und konsequente Bauüberwachung sind daher unverzichtbar.