Das Aufgebotsverfahren

Das Aufgebotsverfahren beim Grundschuldbrief spielt für Käufer und Verkäufer von Immobilien eine zentrale Rolle, wenn der Originalbrief verloren gegangen ist. Ohne gültigen Grundschuldbrief kann weder eine Abtretung noch eine Löschung oder ein lastenfreier Verkauf erfolgen, weshalb das Verfahren rechtlich zwingend ist und den gesamten Immobilienprozess wesentlich beeinflusst.

Einleitung

Der Verlust eines Grundschuldbriefes sorgt oft für Unsicherheit und Zeitdruck bei Immobiliengeschäften. Doch auch ohne das Originaldokument ist der Verkauf möglich – allerdings nur über das gesetzlich vorgeschriebene Aufgebotsverfahren. Käufer und Verkäufer müssen dabei mit längeren Bearbeitungszeiten und einigen Besonderheiten rechnen. Wie das Aufgebotsverfahren funktioniert, welche Schritte nötig sind und welche Risiken sowie Kosten warten, lesen Sie in diesem Beitrag.

Was ist das Aufgebotsverfahren?

Das Aufgebotsverfahren ist ein gerichtliches Verfahren, das immer dann erforderlich ist, wenn ein Grundschuldbrief oder eine Hypothekenurkunde abhandenkommt oder vernichtet wurde. Ziel ist die sogenannte Kraftloserklärung des Dokuments, um Rechtsklarheit herzustellen und alle betroffenen Parteien, insbesondere Gläubiger und Schuldner, rechtlich abzusichern.

Ablauf für Käufer und Verkäufer

• Der Eigentümer stellt den Verlust fest und informiert Bank sowie Notar.

• Der Notar beantragt beim Amtsgericht das Aufgebotsverfahren.

• Das Gericht gibt den Verlust öffentlich bekannt, meist im elektronischen Bundesanzeiger und am Schwarzen Brett des Gerichts.

• Es beginnt eine mindestens sechsmonatige Aufgebotsfrist, in der Dritte Ansprüche am Grundschuldbrief anmelden können.

• Meldet sich innerhalb der Frist niemand, wird der Grundschuldbrief für kraftlos erklärt.

• Erst jetzt kann eine Löschung der Grundschuld oder die Eigentumsübertragung im Grundbuch erfolgen – die notarielle Kaufpreisabwicklung wird meist über ein Treuhandkonto gesichert.

Wichtige Hinweise für Käufer und Verkäufer

• Die Gesamtdauer des Verfahrens beträgt im Durchschnitt sechs bis acht Monate; Verzögerungen sind nicht auszuschließen.

• Ein Immobilienverkauf ohne Grundschuldbrief ist zwar möglich, aber zeitlich und organisatorisch anspruchsvoller.

• Der Käufer erhält die Immobilie erst nach Abschluss des Verfahrens lastenfrei.

• Verkäufer wie Käufer sollten mit erhöhten Kosten rechnen (Gerichts-, Notar- und Bekanntmachungskosten), die sich nach dem Wert der Grundschuld richten.

• Beide Parteien profitieren davon, dass der Kaufpreisanteil die offene Grundschuld auf einem Treuhandkonto gesichert bleibt, bis die Löschung erfolgt ist.

Risiken und häufige Fehler

• Verzögerte Verkaufsabwicklung durch Fristen und Bearbeitungszeiten.

• In Einzelfällen kann sich ein Anspruchsteller während des Aufgebots melden und das Verfahren verzögern.

• Ein Verkauf ohne korrektes Verfahren ist rechtlich riskant und kann zur Rückabwicklung führen.

• Es besteht die Pflicht, den Briefverlust im Aufgebotsverfahren amtlich bestätigen zu lassen – einfache Erklärungen reichen nicht.

FAQ zum Aufgebotsverfahren beim Grundschuldbrief

Wie lange dauert das Aufgebotsverfahren?
In der Regel 6 bis 8 Monate, da eine gerichtlich festgelegte Frist von mindestens 6 Monaten einzuhalten ist.

Ist ein Immobilienverkauf ohne Grundschuldbrief möglich?
Ja, aber nur mit Aufgebotsverfahren und zusätzlichem organisatorischen Aufwand.

Welche Kosten entstehen?
Die Kosten setzen sich aus Gerichtsgebühren, Notarkosten und Kosten für die amtlichen Bekanntmachungen zusammen.

Wer trägt die Kosten?
In der Regel der bisherige Eigentümer beziehungsweise Verkäufer, es sind aber auch abweichende Vereinbarungen möglich.

Fazit

Das Aufgebotsverfahren beim Grundschuldbrief ist für beide Parteien rechtlich verbindlich, sorgt für Rechtssicherheit, bringt aber organisatorischen Mehraufwand und zusätzliche Kosten. Käufer und Verkäufer sollten sich frühzeitig rechtlich beraten lassen und mit längeren Abwicklungszeiten kalkulieren, wenn der Grundschuldbrief fehlt.