BGH-Urteil: Reservierungsgebühren in Maklerverträgen – Was Immobilienkäufer und Makler jetzt wissen müssen

Überblick: Was hat der BGH entschieden?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 20. April 2023 (Az. I ZR 113/22) ein wegweisendes Urteil gefällt: Reservierungsgebühren, die Immobilienmakler in ihren Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) verlangen, sind unwirksam. Das betrifft alle Vereinbarungen, bei denen Maklerkunden verpflichtet werden, für die Reservierung einer Immobilie eine Gebühr zu zahlen – unabhängig davon, ob es später tatsächlich zum Kauf kommt.

Was war der Hintergrund des Falls?

• Ein Immobilienmakler und potenzielle Käufer schlossen zunächst einen Maklervertrag.

• Danach wurde ein separater Reservierungsvertrag vereinbart, der eine exklusive Vorhaltung des Grundstücks gegen Gebühr vorsah.

• Die Käufer entschieden sich gegen den Kauf und forderten die Reservierungsgebühr zurück.

• Die Vorinstanzen hielten den Vertrag für wirksam – der BGH entschied jedoch zugunsten der Käufer.

Kernaussagen des Urteils

• Reservierungsverträge unterliegen der AGB-Kontrolle: Auch wenn sie als eigenständiges Dokument abgeschlossen werden, gelten sie als Ergänzung zum Maklervertrag.

• Unangemessene Benachteiligung: Die pauschale Pflicht zur Zahlung einer Reservierungsgebühr – ohne echte Gegenleistung oder Rückzahlungsoption – benachteiligt Kunden unangemessen.

• Erfolgsunabhängige Provision ist unzulässig: Eine Gebühr darf nur fällig werden, wenn der Makler tatsächlich erfolgreich vermittelt. Alles andere widerspricht dem gesetzlichen Leitbild des Maklerrechts.

Auswirkungen für die Praxis

Für Immobilienmakler

• Reservierungsgebühren in AGB sind nicht mehr zulässig.

• Individuelle Vereinbarungen müssen echte Vorteile für den Kunden bieten und dürfen keine erfolgsunabhängige Vergütung darstellen.

• Bereits gezahlte Reservierungsgebühren können zurückgefordert werden.

Für Immobilienkäufer

• Keine Angst vor versteckten Kosten: Wer einen Maklervertrag unterschreibt, muss keine Reservierungsgebühr zahlen, wenn diese pauschal in den AGB steht.

• Rückforderungsansprüche bestehen, wenn bereits gezahlt wurde.

FAQ: Häufig gestellte Fragen

Sind Reservierungsgebühren beim Immobilienkauf erlaubt?
Nein, pauschale Reservierungsgebühren in den AGB eines Maklers sind nach aktueller BGH-Rechtsprechung unwirksam.

Kann ich eine bereits gezahlte Reservierungsgebühr zurückfordern?
Ja, sofern die Gebühr auf einer unwirksamen AGB-Klausel beruht, können Sie die Rückzahlung verlangen.

Was sollten Makler jetzt beachten?
Makler sollten ihre Vertragsmuster prüfen und Reservierungsgebühren nur noch individuell und mit echter Gegenleistung vereinbaren.

Fazit

Das BGH-Urteil stärkt die Rechte von Immobilienkäufern und sorgt für mehr Transparenz im Maklergeschäft. Makler sollten ihre Verträge anpassen, um rechtliche Risiken zu vermeiden. Käufer profitieren von mehr Schutz vor versteckten Kosten.