BGH-Urteil: „Dach komplett erneuert" – Was Immobilienkäufer wirklich erwarten dürfen

Praxisfall – „Komplett erneuert" heißt nicht nur oberflächlich saniert

Ein Ehepaar kauft Anfang 2021 ein Einfamilienhaus aus dem Jahr 1974. Im Maklerexposé steht: „Das Haus befindet sich in einem sehr guten Zustand. 2009 wurde das Dach komplett erneuert." Nach dem Einzug die böse Überraschung: 2009 wurden lediglich neue Bitumenbahnen verklebt und verschweißt – von einer kompletten Erneuerung keine Spur. Das Dach entspricht noch dem Stand von 1974 und erfüllt nicht die Energieeinsparverordnung. Die Käufer fordern 20.337 € Schadensersatz für die notwendige Dacherneuerung.

Der Rechtsstreit durch drei Instanzen

Das Landgericht Leipzig gab den Käufern zunächst Recht. Das Oberlandesgericht Dresden sah das anders und wies die Klage ab – mit einer bemerkenswerten Begründung: Nach „allgemeinem Sprachgebrauch" sei unter einem „Dach" nur der äußere Abschluss des Gebäudes zu verstehen. Dämmung und Unterkonstruktion gehörten nicht dazu.

Der Bundesgerichtshof korrigierte diese Sichtweise grundlegend und verwies den Fall zurück an das Berufungsgericht.

BGH stärkt Käuferrechte: Drei zentrale Erkenntnisse

Allgemeiner Sprachgebrauch ist revisibel

Der BGH stellte klar: Der „allgemeine Sprachgebrauch" ist ein Erfahrungssatz und damit vom Revisionsgericht überprüfbar. Gerichte können sich nicht einfach auf eine vermeintlich übliche Wortbedeutung berufen, ohne diese zu belegen.

Kein einheitlicher Sprachgebrauch bei „Dach komplett erneuert"

Es gibt keinen allgemeinen Sprachgebrauch, der besagt, dass „Dach komplett erneuert" nur die oberste Schicht meint. Die Bedeutung hängt vom konkreten Kontext ab – insbesondere vom Dachtyp, -aufbau und den übrigen Angaben im Exposé.

Käufer dürfen Einhaltung zwingenden Rechts erwarten

Besonders praxisrelevant: Wird eine Sanierung beworben, dürfen Käufer erwarten, dass dabei die zum Sanierungszeitpunkt geltenden Vorschriften (z.B. Energieeinsparverordnung) eingehalten wurden – auch ohne ausdrückliche Erwähnung im Exposé.

Rechtliche Einordnung für die Praxis

Sachmängelhaftung trotz Gewährleistungsausschluss

Auch wenn der Kaufvertrag einen Haftungsausschluss für Sachmängel enthält, können spezifische Angaben im Exposé zur vereinbarten Beschaffenheit werden (§ 434 BGB). Ein allgemeiner Ausschluss hebelt konkrete Zusicherungen nicht automatisch aus.

Beweislast beim Verkäufer

Behauptet der Verkäufer, er habe von falschen Maklerangaben nichts gewusst, muss er das beweisen. Die Darlegungs- und Beweislast liegt bei ihm.

Maßstab: Verständnis des durchschnittlichen Käufers

Entscheidend ist, wie ein „redlicher und verständiger Käufer nach Treu und Glauben und der Verkehrssitte" die Exposé-Angabe verstehen durfte (§§ 133, 157 BGB).

Praktische Auswirkungen für Immobilienkäufe

Für Käufer:

• Exposé-Angaben sind rechtlich bindender geworden

• Bei Sanierungsversprechen dürfen aktuelle Standards erwartet werden

• Dokumentation aller Werbeaussagen vor Vertragsschluss empfehlenswert

Für Verkäufer:

• Präzise Formulierungen im Exposé sind Pflicht

• „Komplett erneuert" sollte nur verwendet werden, wenn tatsächlich umfassend saniert wurde

• Haftungsausschlüsse schützen nicht vor spezifischen Zusicherungen

Checkliste: Exposé-Angaben richtig bewerten

Bei diesen Formulierungen besonders aufmerksam sein:

• „komplett erneuert/saniert"

• „vollständig modernisiert"

• „energetisch saniert"

• „nach neuesten Standards"

Nachfragen beim Verkäufer:

• Welche konkreten Arbeiten wurden durchgeführt?

• Wurden dabei die damals geltenden Vorschriften eingehalten?

• Gibt es Rechnungen/Nachweise der Handwerker?

• Wurden Genehmigungen eingeholt?

Unser Angebot: Exposé-Check vor Vertragsunterzeichnung

Vermeiden Sie teure Überraschungen durch missverständliche Werbeaussagen.

Leistungspaket Exposé-Prüfung:

• Rechtliche Bewertung aller Sanierungsangaben

• Empfehlungen für Nachfragen beim Verkäufer

• Formulierungsvorschläge für Kaufvertrag