BGH schafft Klarheit: Strom- und Gaskosten bei Zwangs-WG mit Sammelzähler – Vermieter tragen das volle Risiko

Die Frage, wer bei zimmerweiser Vermietung einer Wohnung mit nur einem Strom- und Gaszähler gegenüber dem Energieversorger haftet, sorgte lange für Unsicherheit. Das neue Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) bringt nun eindeutige Verhältnisse: Bei der sogenannten „Zwangs-WG“ mit Sammelzähler haftet der Vermieter als Vertragspartner des Energieversorgers – auch wenn die eigentlichen Nutzer verschiedene Mieter sind.

Was war der Streitfall?

• In Mehrzimmerwohnungen mit einzelnen Mietern pro Zimmer, aber nur einem zentralen Zähler, wurde jahrelang die Strom- und Gasrechnung nicht gezahlt.

• Der Energieversorger verlangte rückwirkend die Zahlung – und zwar vom Eigentümer.

• Die Vermieterin argumentierte, nur die Mieter hätten verbraucht, sie müsse nicht zahlen.

• Der BGH (Urteil vom 15.04.2025, VIII ZR 300/23) entschied: Der Vermieter ist Vertragspartner und haftet, da keine individuelle Messung der Verbräuche möglich ist.

Die Kernaussagen des Urteils

• Keine individuelle Verbrauchserfassung: Nur ein zentraler Wohnungszähler erlaubt keine separate Abrechnung für die einzelnen Mieter.

• Vertrag automatisch mit dem Vermieter: Fehlt der Einzelzähler, wird das Grundversorgungsangebot des Netzbetreibers (StromGVV/GasGVV, sog. Realofferte) automatisch gegenüber demjenigen angenommen, der die Verfügungsmacht über den Versorgungsanschluss hat – meist der Eigentümer.

• Mieter als Einzelpersonen haften nicht: Aus Sicht eines verständigen Mieters ist es nicht zumutbar, für den Verbrauch der Mitbewohner zu haften oder Verbindlichkeiten einzugehen, die er nicht kontrollieren kann.

• Risiko und Kosten lasten beim Vermieter: Der gesamte Energieverbrauch der Wohnung wird dem Vermieter in Rechnung gestellt. Dieser trägt auch das Risiko unbezahlter Anteile durch einzelne Mieter.

• Empfehlung des BGH: Vermieter sollten entweder separate Zähler einbauen lassen oder das Mietmodell anpassen (z.B. Pauschalmiete) – eine klare vertragliche Regelung mit den Mietern ist ratsam.

Praktische Folgen des Urteils

Für Vermieter:

• Haftung: Sie sind gegenüber dem Versorger zahlungspflichtig, auch wenn Mieter anteilig nicht zahlen oder ausziehen.

• Abrechnungsschwierigkeiten: Die Umlage auf einzelne Mieter wird kompliziert und ist rechtlich heikel, wenn keine Einzelmessung möglich ist.

• Risiko bei Preisanstieg: Steigende Energiepreise oder hohe Nachforderungen treffen allein den Eigentümer.

• Handlungsempfehlung: Zügige Installation von Einzelzählern oder Umstellung der Mietverhältnisse auf ein solidarisches Haftungsmodell (z.B. Gesamtvermietung an eine WG, nicht Einzelzimmer).

Für Mieter:

• Keine direkte Haftung: Mieter, die nur ein Zimmer gemietet haben, können nicht direkt vom Versorger für die Gesamtkosten in Anspruch genommen werden.

• Risiko unfairer Umlage: Da die Umlage durch den Vermieter nach Flächen- oder Personenschlüssel erfolgt, kann sparsame Nutzung benachteiligt und Missbrauch durch Mitbewohner nicht ausgeschlossen werden.

Häufige Fragen (FAQ)

Wen kann der Versorger bei nur einem Zähler nun wirklich belangen?
Immer den Wohnungseigentümer oder Vermieter – nicht die Zimmermieter.

Darf der Vermieter die Kosten einfach auf die Mieter verteilen?
Ja, aber es gibt rechtliche Grenzen. Ohne Einzelmessung ist dies oft eine Quelle für Streit – Mieter sollten Nebenkostenabrechnungen sorgfältig prüfen.

Wie kann Streit um Energiekosten vermieden werden?
Am fairsten ist eine Umrüstung auf Einzelzähler. Alternativ klare Mietverträge mit Pauschale oder gemeinschaftlicher Haftung aller Mieter.

Fazit

Das BGH-Urteil 2025 sorgt für Rechtssicherheit: Bei zimmerweiser Vermietung und gemeinsamer Energieversorgung ohne Einzelzähler haftet der Eigentümer – und trägt das volle Risiko. Eigentümer sollten schleunigst nachbessern, denn Energie- und Mietrecht bleiben komplex – Transparenz und klare Abrechnungsmodelle schaffen hier Sicherheit für beide Seiten.