Bauvertrag Mietausfallschaden: Anforderungen an die Darlegung von Mietausfallschaden und Avalkosten

Überblick: Was regelt der BGH-Beschluss?

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit Beschluss vom 19. März 2025 zentrale Anforderungen an die Darlegung von Mietausfallschäden und Avalkosten im Zusammenhang mit Bauverträgen konkretisiert. Im Fokus stehen die Rechte der Parteien bei Bauzeitverzögerungen und die Beweislast im Schadensersatzprozess.

Kernaussagen des BGH

• Mietausfallschaden:
  Um einen Mietausfallschaden wegen Bauverzugs erfolgreich geltend zu machen, genügt es, wenn der Besteller eine konkrete Übersicht der geplanten Vermietungen und der tatsächlich geschlossenen Mietverträge vorlegt. Die entgangenen Mieten müssen nachvollziehbar dargelegt werden. Weitergehende hypothetische Ausführungen sind nicht erforderlich.

• Avalkosten und -gebühren:
  Avalkosten (z.B. Bürgschaftsgebühren) sind gemäß § 648a Abs. 3 BGB a.F. ersatzfähig, sofern sie substantiiert und durch Belege nachgewiesen werden. Die Parteien können den Ersatz dieser Kosten nicht durch Vertrag ausschließen.

Hintergrund des Falls

• Parteien: Generalunternehmerin (Klägerin) und Bauherrin (Beklagte)

• Vertrag: Generalunternehmervertrag (VOB/B) über Bauleistungen in München, Pauschalfestpreis 5,15 Mio. € netto

• Streitpunkte: Werklohn, Vertragsstrafe, Schadensersatz (u.a. Mietausfall, Avalkosten)

• Verzögerung und Kündigungen: Bauzeit überschritten, gegenseitige außerordentliche Kündigungen im Juli 2010

• Vorinstanzen: LG München I und OLG München; beide Parteien erhoben Berufung und Zwischenfeststellungsklagen

Die Entscheidung im Detail

• Das OLG München hatte die Ansprüche der Beklagten auf Mietausfallschaden (1,72 Mio. €) und Avalgebühren (142.265 €) abgewiesen, ohne dies zu begründen.

• Der BGH sah darin eine Verletzung des rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG): Das Gericht muss das Vorbringen der Parteien zur Kenntnis nehmen und in Erwägung ziehen.

• Die Sache wurde zur erneuten Verhandlung an das OLG zurückverwiesen.

FAQ: Häufige Fragen zum BGH-Beschluss

Wie kann ich als Bauherr einen Mietausfallschaden nachweisen?
Legen Sie eine Übersicht der geplanten und tatsächlich erfolgten Vermietungen sowie die entgangenen Mieten mit Belegen vor.

Sind Avalgebühren immer ersatzfähig?
Ja, sofern sie konkret angefallen und durch Belege nachgewiesen sind. Ein vertraglicher Ausschluss ist unwirksam.

Was passiert, wenn das Gericht meinen Vortrag nicht berücksichtigt?
Das Urteil kann wegen Verletzung des rechtlichen Gehörs aufgehoben und zur erneuten Entscheidung zurückverwiesen werden.

Fazit

Der BGH-Beschluss vom 19.03.2025 stärkt die Rechtssicherheit für Bauherren und Auftragnehmer: Wer Mietausfallschäden oder Avalkosten geltend machen will, muss diese nachvollziehbar und belegt darlegen – weitergehende Spekulationen sind nicht nötig. Gerichte sind verpflichtet, diesen Vortrag zu prüfen und zu begründen, andernfalls droht die Aufhebung des Urteils. Das Urteil ist ein wichtiger Leitfaden für die Praxis im privaten Baurecht und für die gerichtliche Geltendmachung von Schadensersatzansprüchen.