Arglistige Täuschung beim Immobilienkauf: Risiken minimieren, Rechte sichern

Ein Immobilienkauf zählt zu den größten finanziellen Entscheidungen – umso schwerer wiegt es, wenn Verkäufer Mängel verschweigen oder falsche Angaben machen. Arglistige Täuschung nach §123 BGB eröffnet Käufern starke Rechte, kann aber auch für Verkäufer zum kostspieligen Risiko werden. Der Beitrag erläutert praxisnah die rechtlichen Grundlagen, zeigt Beweisstrategien und liefert zugleich SEO-Tipps, damit Ihre Kanzlei mit diesem Thema online sichtbar wird.

1. Was ist arglistige Täuschung?

• Bewusste Irreführung: Vorsätzliches Verschweigen wesentlicher Mängel oder das Vorspiegeln falscher Tatsachen, um den Vertragsabschluss herbeizuführen.

• Aufklärungspflicht: Verkäufer müssen auch ungefragt offenlegen, wenn versteckte Mängel kaufentscheidend sein können (z.B. Schimmel, Asbest).

• Kausalität & Wesentlichkeit: Die Täuschung muss den Käufer zum Vertragsschluss bewegt haben und für seine Entscheidung erheblich gewesen sein.

2. Typische Fallkonstellationen

• Verdeckte Bauschäden: Überstrichene Feuchtigkeit, kaschierte Risse, verdeckter Schädlingsbefall.

• Falsche Flächen- oder Baujahresangaben: Bewusst geschönte Quadratmeterzahlen oder Sanierungsdaten.

• Manipulierte Dokumente: Gefälschte Gutachten oder unvollständige Energieausweise.

• Unerwähnte behördliche Auflagen: Versäumte Hinweise auf Denkmalschutz, fehlende Baugenehmigungen.

3. Rechte des getäuschten Käufers

1. Anfechtung des Kaufvertrags
   – Frist: spätestens ein Jahr ab Entdeckung der Täuschung (§124 BGB).
   – Wirkung: Vertrag wird rückwirkend nichtig, Kaufpreis und Immobilie sind zurückzugewähren.

2. Schadensersatzansprüche
   – Erstattung von Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Maklercourtage) und Sanierungsaufwand.

3. Gewährleistung lebt auf
   – Selbst bei vertraglichem Haftungsausschluss haftet der Verkäufer, wenn Arglist vorliegt (§444 BGB).

4. Beweislast und Beweisstrategien

• Beweislast beim Käufer: Er muss Täuschung und Vorsatz darlegen.

• Dokumentation:
  – Schriftverkehr mit Verkäufer/Makler sichern.
  – Fotos und Videos des Mangels vor und nach Kauf.
  – Sachverständigengutachten einholen.

• Indizienkette: Langjährige Nutzung durch den Verkäufer, kaschierende Renovierungen kurz vor Verkauf, widersprüchliche Aussagen.

5. Handlungsempfehlungen für Käufer

• Due-Diligence nicht sparen: Fachgutachter vor Kauf beauftragen.

• Fragen protokollieren: Alle Antworten schriftlich bestätigen lassen.

• Juristische Beratung frühzeitig einbinden: Schon vor der Beurkundung prüfen, ob Haftungsausschlüsse zulässig sind.

6. Handlungsempfehlungen für Verkäufer

• Transparenzpflicht ernst nehmen: Relevante Mängel proaktiv offenlegen, Antworten absichern.

• Dokumente vollständig bereitstellen: Energieausweis, Baugenehmigungen, Sanierungsnachweise.

• Rechtsberatung nutzen: Vertragliche Formulierungen prüfen, um unbeabsichtigte Täuschung zu vermeiden.

7. Fazit

Arglistige Täuschung kann einen Immobilienkauf in eine rechtliche und finanzielle Katastrophe verwandeln – aber sie eröffnet klar geregelte Abwehrrechte. Frühzeitige Beweissicherung und anwaltliche Begleitung sind entscheidend, um Anfechtung oder Schadensersatz erfolgreich durchzusetzen.